주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다”고 규정한다. 이 연구는 위 법조항에 의해 존속 의제된 임대차의 법적 성격을 명확히 하기 위해 관련 대법원판결을 검토·평석하는 방법을 사용하여 다음과 같은 결론을 도출했다. 첫째, 대법원은 1997년, 대항력과 우선변제권을 겸비한 주택 임차인이 경매에서 배당 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 주택임대차법 제4조 제2항에 따라 임대차 관계의 존속이 의제돼 임대차의 대항력이 유지되므로 경락인이 남은 임대차보증금채무를 인수한다고 판시했다. 대법원의 이 판단은 임차인의 보증금채권을 최대한 보장하기 위한 것으로 이해되지만 현실적으로 그 목적을 달성하지 못하고 있을 뿐 아니라 오히려 경매를 통한 임차보증금채권의 회수에 장애가 되고 있다. 둘째, 대법원은 2020년, 주택 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차 목적물을 점유하고 있다면 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 취지의 판결을 선고했다. 대법원은 그 근거로 법정임대차 관계가 유지되고 있는데도 보증금반환채권의 시효가 진행하여 소멸한다면 주택임대차법 제4조 제2항의 입법 취지가 훼손된다는 점을 들었다. 이 연구에서는 임차인이 임대차 종료 후 점유만 하는 경우에는 소멸시효가 진행하지만 목적물을 사용·수익하고 있다면 임대인으로부터 보증금에서 발생하는 이자 상당 이익을 계속 제공받고 있다고 볼 수 있으므로 보증금 반환채권에 관해 소멸시효가 진행하지 않는다는 견해를 제시했다. 셋째, 대법원은 2023년, 상가건물 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차 목적물을 사용·수익하는 경우 임차인이 지불해야 하는 임차 목적물 사용 대가는 부당이득이 아니라 차임이라고 판시했다. 이 연구에서는 상가임대차법 제9조 제2항의 문언에 불구하고 동 조항에 의해 존속이 의제되는 임대차 관계에는 임차인의 사용·수익권이 포함되지 않으므로 임차인의 임대차 종료 후의 사용·수익에 대해 임차인이 지급해야 하는 대가는 차임이 아니라 부당이득이라는 견해를 제시했다.
Chang Jung Kim (Tue,) studied this question.