Analyzing the Embedded Economic Value of Land within Pedestrian-Oriented Urban Districts

본 연구는 세종특별자치시의 보행 중심 생활권을 대상으로 토지의 물리적 특성, 이용적 특성, 입지적 특성이 가격 형성에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 토지가격은 물리적 특성, 제도적 규제, 입지 효용이 상호작용하여 결정되지만, 계획적 신도시는 교통 접근성이 도시계획 단계에서 균질화되므로 거리 기반 접근성의 효과가 약화되는 형태를 보이게 된다. 본 연구에서는 2012년 7월부터 2021년 11월까지의 세종시 실거래가 사례를 활용한 분석을 통해 토지의 잠재가치를 다층적으로 검증하였다. 분석 결과, 토지의 면적과 도로접면 형태는 토지가격에 유의한 정의 영향을 미치는 반면, 지구단위계획구역의 지정은 부의 영향을 나타냈다. 특히 고가 토지일수록 도시계획 규제의 부정적 영향이 강화되는 비선형적 구조가 확인되었다. 반면 대중교통 접근성은 통계적으로 유의하지 않은 결과를 나타내었는데, 이는 계획적 신도시 조성 및 도시 형성에 따른 대중교통 접근성 균질화의 영향에 기인한 것으로 해석할 수 있다. 본 연구는 보행 중심 도시의 토지 가치가 거리 기반 접근성보다는 형태 기반 접근성에 의해 설명될 수 있음을 실증적으로 제시하였으며, 향후 도시공간정책과 토지이용계획 수립 시 공간형태적 요인과 규제효과를 통합적으로 고려한 차등적 접근의 필요성을 강조한다.